26. 7. 2021

Patrí balkón alebo lodžia k bytu?

Balkón alebo lodžiu v byte využívame počas celého roka. V lete je to hlavne na posedenie pri dobrej káve alebo pestovanie byliniek a kvetov. V zime ho zas mnohokrát využívame ako chladničku alebo mrazničku.

Väčšina majiteľov si myslí že balkón/lodžia patrí k bytu a je v ich osobnom (družstevnom) vlastníctve. Má to svoju logiku, ale je to naozaj tak?

Ako to vlastne je ?

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov 182/1993 Z.z. (ďalej len ako „Bytový zákon“), ktorý jasne definuje jednotlivé časti domu hovorí:

• 2 ods.4 „Bytového zákona“: Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
• 121 ods.2 OZ: Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

Podľa aktuálne platného zákona balkóny/lodžie sú považované za spoločnú časť domu. Vzhľadom na svoj charakter otvoreného priestoru a priestoru, ktorý je súčasťou stavebnej konštrukcie nenapĺňajú definíciu príslušenstva bytu. Zasklenie nie je považované za dostatočný argument uzatvorenej miestnosti.

Spoločné alebo moje?

Ako bolo spomenuté vyššie, ide o spoločnú časť domu, máme teda zodpovedanú otázku, či je balkón/lodžia v osobnom vlastníctve vlastníka bytu. Nie je. Spoločná časť domu je spoluvlastníctvom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a podľa:

• 19 ods. 1 „Bytového zákona“: Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome…

Balkón pri byte ale môže využívať iba vlastník bytu a to podľa:

• 19 ods. 4 „Bytového zákona“: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak:

1. a) z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome, alebo
2. b) sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, alebo
3. c) tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome...

Z toho vyplýva, že podľa písma a) daného paragrafu, balkón/lodžia „patrí“ k bytu.

Fond opráv

Opravy na balkónoch/lodžiách, ak sú väčšieho charakteru napr. rôzne poruchy fasády, zateplenia, funkčné poruchy na konštrukcii, sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). V samotnej réžii vlastníka sú individuálne opravy ako vymaľovanie či zasklenie. Preto mnohé správcovské spoločnosti na mesačnom predpise úhrad za užívanie bytu uvádzajú podlahovú plochu bytu s balkónom/lodžiou bez plochy pivníc. Preto je rozdiel medzi podlahovou plochou bytu uvedenom na LV  (byt + pivnica) oproti mesačnému prepisu.

• 10 ods. 3 „Bytového zákona“: …z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií…

Často sa pri rekonštrukcii bytu vlastník rozhoduje, či lodžiu ponechá alebo zamuruje (balkón nie je možné vzhľadom na jeho charakter takto zabudovať). Na túto stavebnú úpravu je potrebné nielen schválenie na schôdzi vlastníkov, ale aj súhlas statika a stavebné povolenie. Pre zasklenie je potrebné aspoň ohlásenie.

Koľko platím za balkón/lodžiu?

• 10 ods. 1 „Bytového zákona“: …ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy…

Dojem osobného vlastníctva v prípade balkónov/lodžii je úplne logický. Nemusíte sa obávať, že Vám budú susedia zvoniť na dvere, že sa chcú ísť na Váš balkón/lodžiu opaľovať :-D 

 

* niektoré citácie: Zdemko Pek, blog Denník N