30. 1. 2026

Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia

Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník nahradí doterajšie, často neprehľadné a roztrúsené pravidlá a zjednotí úpravu rodinných vzťahov, dedenia aj zmluvných záväzkov. Výrazný zásah pocítia najmä nájomcovia a prenajímatelia, pretože práve oblasť nájmov prejde zásadnou premenou.

Doteraz sa nájomné vzťahy riadili viacerými zákonmi podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Iné pravidlá platili pre byty, iné pre nebytové priestory a ďalšie pre krátkodobé prenájmy. Tento chaos má skončiť. Po novom bude nájom bytov, domov, podnikateľských priestorov aj hnuteľných vecí upravený výlučne v Občianskom zákonníku a osobitné zákony sa zrušia.

Jednou z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Doterajšia právna úprava často nútila prenajímateľov pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie alebo aspoň náhradné ubytovanie. Práve toto bolo dôvodom, prečo mnohí vlastníci radšej uzatvárali zmluvy na dobu určitú, aj keď s nájomníkom rátali dlhodobo. Po novom táto povinnosť zaniká, a to pravdepodobne povedie k väčšej ochote uzatvárať nájmy na dobu neurčitú. Táto zmena sa má vzťahovať aj na zraniteľných nájomcov, napríklad osoby v hmotnej núdzi či rodiny s maloletými deťmi.

Ďalšou novinkou je aj jasná zákonná úprava finančnej zábezpeky, teda depozitu. Kým doteraz bol depozit komplexne riešený len pri krátkodobých nájmoch a pri ostatných nájmoch si ho strany upravovali zmluvne, nový zákonník nastaví jednotné pravidlá pre všetky formy nájmu. Zákon určí maximálnu výšku depozitu, spôsob použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Prenajímatelia by si mali dať pozor najmä na to, či ich existujúce zmluvy neprekračujú budúce zákonné limity.

Kontroverznou, no dôležitou zmenou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi. Ak prenajímateľ drží finančnú zábezpeku počas trvania nájmu, po jeho skončení ju bude musieť nájomcovi vrátiť aj s úrokmi za obdobie, počas ktorého s peniazmi disponoval. Ide o novinku, ktorá vyvoláva zmiešané reakcie, no zákon ju vníma ako spravodlivé vyrovnanie, najmä ak nájomca byt odovzdal bez poškodenia.

Zmeny sa dotknú aj reklamácií stavu bytu. Prenajímateľ bude naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, no pri posudzovaní stavu sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel. Ak boli takéto nedostatky riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájomného. O to dôležitejší bude detailný odovzdávací protokol.

Výraznou zmenou pre mnohých nájomcov je aj zákonné právo chovať v byte zviera. Ak domáce zviera nespôsobuje prenajímateľovi ani susedom neprimerané ťažkosti, nájomca ho môže mať aj bez výslovného súhlasu majiteľa. Ak chce prenajímateľ chov zvierat zakázať, musí to mať výslovne uvedené v nájomnej zmluve.

Zjednoduší sa aj proces zamedzenia automatického predĺženia nájmu. Dnes platí, že ak nájomca po skončení zmluvy byt neodovzdá a prenajímateľ do 30 dní nepodá žalobu na súd, nájom sa automaticky obnoví. Po novom bude stačiť písomná výzva nájomcovi, ktorú musí prenajímateľ zaslať do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Treba si však dať pozor na rozdiel medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou, ktoré nemusia končiť v rovnaký deň.

Nový zákonník myslí aj na ochranu nájomcov pred obchádzaním zákona. Ak sa preukáže, že nájomná zmluva bola uzatvorená len preto, aby sa byt ďalej prenajímal a konečný užívateľ mal slabšie postavenie, nájomca sa bude môcť domáhať práv, ktoré mu zákon priznáva priamo.

Dôležitou otázkou je, ako sa nové pravidlá dotknú existujúcich zmlúv. Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Naopak, zmluvy uzatvorené podľa zákona o krátkodobom nájme bytu dobehnú podľa starých pravidiel až do skončenia alebo predĺženia, pričom následne sa už budú riadiť novým Občianskym zákonníkom.

Aj keď nie je nutné hneď po účinnosti zákona podpisovať nové zmluvy, revízia existujúcich dokumentov sa rozhodne odporúča. Mnohé ustanovenia môžu byť po roku 2027 neplatné, nevýhodné alebo v rozpore so zákonom, najmä v oblasti depozitov, lehôt či práv a povinností strán. Ideálny čas na úpravy príde v momente, keď bude schválené finálne znenie zákona.

Nový Občiansky zákonník tak sľubuje väčšiu prehľadnosť, rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov a koniec mnohých sporov, ktoré dnes vznikajú práve pre nejasné alebo zastarané pravidlá.