30. 11. 2021

Ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou

V súčasnosti nachádzame v ponuke realít čoraz častejšie nehnuteľnosti, ktoré sú zaťažené hypotékou. Je vôbec možné predať takúto nehnuteľnosť? Čo to znamená pre predávajúcich a čo pre kupujúcich?

Možností pre predávajúcich je viac

Existuje niekoľko možností, ako takúto nehnuteľnosť predať. Pred samotným predajom by mal predávajúci upozorniť kupujúceho na záložné právo banky pre nesplatenú hypotéku. Podľa dohody s kupujúcim následne bude vedieť, ako pri predaji postupovať ďalej.

 

Predčasné vyplatenie hypotekárneho úveru

Pokiaľ kupujúci bude požadovať, aby predávajúci hypotéku pred predajom vyplatil, bude musieť požiadať banku o možnosť predčasného splatenia hypotekárneho úveru. Následne bude vypočítaná zvyšná dlžná suma, ktorú predávajúci zaplatí na účet banky. Po zaplatení vyčíslenej čiastky banka vystaví kvitanciu, na základe ktorej sa katastru navrhne vymazanie záložného práva v prospech banky. Po tejto administratíve je možné nehnuteľnosť predať bez zaťaženia hypotékou.

Postup

- najprv požiada predávajúci banku o súhlas s predčasným splatením hypotéky
- banka následne vypočíta zvyšnú dlžnú sumu a určí termín splatenia
- po predčasnom splatení zostatkovej čiastky banka vystaví kvitanciu
- na základe kvitancie sa katastru navrhne vymazanie záložného práva
- po vymazaní záložného práva v prospech banky sa môže byt predať

Veľkou nevýhodou tochto postupu je, že predávajúci potrebuje na vyplatenie dlžnej sumy hotovosť.

 

Prevod hypotéky na kupujúceho

Ďalšou možnosťou je, že kupujúci preberie hypotéku na seba, no tento prípad nie je až tak častý, nakoľko kupujúcemu nemusia vyhovovať podmienky splácania, ktoré má predávajúci. Ak však kupujúci hypotéku preberie, zostatok splátok prechádza na kupujúceho. V tomto prípade je postup podobný, akurát, že je potrebné banke oznámiť prevod hypotéky na kupujúceho a informáciu o predaji bytu. Banka v tomto prípade postupuje podobne ako pri poskytovaní hypotekárneho úveru a teda preveruje bonitu kupujúceho, následne vydá stanovisko k zmene dlžníka. Pri prepise hypotéky môžu byť podmienky mierne upravené. Následne je možné prejsť k predaju nehnuteľnosti a pri tom sa teda dlh prepisuje na nového majiteľa, ktorý sa zaväzuje ho riadne splácať.

Postup

- predávajúci banke oznámi, že chce predať byt a previesť hypotéku na kupujúceho
- banka si následne preverí kupujúceho a jeho bonitu, resp. schopnosť splácať úver
- ak kupujúci spĺňa všetky kritériá, banka vydá kladné stanovisko k zmene dlžníka
- pri prepise hypotéky môže poskytovateľ čiastočne upraviť podmienky splácania
- po súhlase všetkých zúčastnených strán sa môže pristúpiť k predaju nehnuteľnosti
- po predaji sa prepíše dlh na nového majiteľa, ktorý bude riadne splácať hypotéku

Nevýhodou prepisu hypotéky je, že kupujúci musí pokračovať v banke, v ktorej má hypotéku kupujúci a nemôže si vybrať banku, ktorá mu bude vyhovovať viac.

 

Prevedenie záložného práva

Ďalšou možnosťou je prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť, ktorá musí mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako predávaná nehnuteľnosť. Samozrejme, pokiaľ je nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby, tá musí s prevodom záložného práva súhlasiť a až následne je možné podniknúť ďalšie kroky. V prvom rade je potrebné vypracovať znalecký posudok novej nehnuteľnosti súdnym znalcom a následne ho predložiť banke, ktorá posudzuje vhodnosť zábezpeky. Po kladnom vyjadrení je možné podať žiadosť o zmenu predmetu záložného práva, banka vystaví záložné zmluvy pre vlastníka novej nehnuteľnosti a na katastri podá návrh na vklad nového záložného práva. Záložné právo na predávaný byt je zmazaný po podaní kvitancie od banky.

Postup

- najprv je potrebné osloviť súdneho znalca a požiadať ho o vypracovanie znaleckého posudku nehnuteľnosti
- následne predložiť znalecký posudok banke, ktorá posúdi, či je nehnuteľnosť vhodnou zábezpekou
- ak banka posúdi zabezpečenie kladne, klient požiada o zmenu predmetu záložného práva
- banka potom vystaví záložné zmluvy pre vlastníka nehnuteľnosti určenej na zábezpeku
- po podpise záložných zmlúv sa na katastri podá návrh na vklad nového záložného práva
- po zápise nového záložného práva do katastra nehnuteľností, banka vydá kvitanciu, na základe, ktorej kataster zmaže záložné právo na predávanú nehnuteľnosť

Výhodou tohto postupu je, že predávajúcemu ostane už vybavená hypotéka a zároveň dostane celú hotovosť za predaj nehnuteľnosti.

 

Predčasné vyplatenie hypoteky priamo z predaja

Tento spôsob je v dnešnej dobe najčastejší. Kupujúci si vybaví svoju hypotéku, predávajúci si dá vyčísliť zostatok úveru vo svojej banke a podľa toho sa pripravia kúpne a záložné zmluvy. Kupujúci pošle zo svojej hypotéky peniaze na vyčíslenie zostatku hypotéku predávajúceho a zvyšnú časť na účet predávajúceho. Banka predávajúceho, po obdržaní vyčísleného zostatku vydá kvitanciu, na základe, ktorej kataster zmaže záložné právo na predávanú nehnuteľnosť. Kupujúcemu ostane na LV zapísaná iba ťarcha v prospech jeho banky

Postup

- najprv je potrebné aby kupujúci oslovil súdneho znalca a požiadať ho o vypracovanie znaleckého posudku kupovanej nehnuteľnosti
- následne kupujúci predloží znalecký posudok banke a požiada o úver
- po schválení úveru môže predávajúci požiadať svoju banku o vyčíslenie zostatku na úvere predávanej nehnuteľnosti
- na základe schválenej výšky úveru a vyčíslenia je možné pripraviť kúpne a záložné zmluvy, ktoré sa po podpise zanesú na kataster
- po zaevidovaní zmlúv na katastri, banka kupujúceho vyplatí vyčíslený zostatok na úvere predávajúceho

Všetky postupy sa zdajú komlikované, ale môže ich zvládnuť každý sám. Pri dobrej vôli Vám môžu poradiť aj v banke, ale najlešie bude keď oslovíte svojho úverového poradcu alebo realitného makléra, ktorý takéto postupy rieši často a nájde Vám to najoptimálnejšie riešenie.